「立地調查報告」從你，還沒租/買店面，「行銷」這事就見鬼的開始了。
行銷這件事，除非你只想做網路
若是門市電商合一型的，只要碰到「門市」，建議你。
最好一開始就要有「位置、位置、位置」的行銷思惟。
許多老師教你辨識門市位置，多只會講「陰陽面」
那的確重要，但不夠。
門市人流，四向八方，氣運輪轉
人流順逆向、消費者屬性、消費強需求..等
是會隨「時段」而不同的。
「立地調查報告」
貧道我為不同門市需求，寫超過10間立地報告，每寫一次，就更深覺「區位位置能否帶財」，沒有標準答案。
從土地形狀、門口位置、有無樹擋、隔壁便當店..
都會影響你的「銷售」
你還不知道嗎?
行銷，是銷售「行程」的優化。
從你，還沒租/買你心中的夢想店面開始，
「行銷」這事就已經
見鬼的
開始了。
【開一間店的注意事項 -立地調查】
開店前的「立地調查」，
是以數據確認一個地點能否支持預定的經營方式。
除了地段與租金，更需清楚：
附近有哪些顧客、他們何時出現、能否方便進店，以及這些消費機會能否支撐營運成本。
1. 先確認客群，再判斷地點是否適合
住宅區、辦公區、工業區、學區與觀光區，
應分別調查其消費需求。
觀察重點包括居民、工作人口與學生的組成，
以及他們的消費能力、購買目的和活動時間。
評估店址時，應具體分析：
「這裡的哪些人，會在什麼情況下，需要購買我的商品？」
不能只以附近人口多寡判斷。
2. 商圈範圍要依實際動線劃定
地圖上的距離，不等於顧客實際願意走的距離。
幹道、分隔島、路口、出入口與繞行距離，都須列入調查。
劃定商圈時，要沿著顧客平常上班、返家、購物與用餐的路線觀察，確認店面能接觸到哪些客群，避免將附近所有人口都算成潛在顧客。
3. 「人潮流量」調查要看組成、目的與時段
計算經過人數之外，也要記錄他們是趕路、購物、用餐，還是停留休息。
同時比較平日、假日及不同營業時段，避免以單次尖峰觀察代表了整天生意，那數據就會偏。
對店面而言，重要的是預定營業時間內，有多少符合目標客群、具有購買需求的人經過。
4. 「車流量」必須搭配停靠條件評估
車潮調查應同時記錄車種、方向、速度與道路狀況，
再確認顧客是否方便減速、轉入、停車及離開。
切記，「不能」直接把經過車輛換算成來客數。
若主要客群使用汽機車，就應實際走一次抵達與離開的路線，檢查停靠過程是否存在明顯障礙。
5. 分別檢查「看得見」與「進得去」
視覺角度確認性 : 是顧客從行進方向能否清楚辨識店面與招牌。
視覺接近性 : 是看到店面後，能否方便抵達入口。
應檢查樹木、其他招牌、建物退縮、彎道、階梯與門口障礙物，也要分別從道路兩側及不同方向觀察，不能只站在店門口評估。
6. 附近的集客設施，要確認是否真的帶人經過
學校、工廠、辦公大樓、市場與交通站點，都是需要調查的客源節點。
除了距離，更應確認主要出入口、使用時間，以及人群離開後的行進方向。
評估重點是這些人的日常路線與消費需求，是否與店面位置和商品內容相符。
7. 競爭調查要找出顧客選擇你的理由
除了記錄同業家數與距離，也應比較商品、價格、營業時間、服務速度、停車與座位等條件。
競爭範圍「應涵蓋」滿足相同需求的「其他店家」。
開店前要思考可驗證的差異，
例如更方便抵達、補足特定時段需求，或提供附近缺少的商品，不能只期待分到既有店家的生意。
8. 店面空間，要配合營運流程
評估坪數時，應分開計算真正可營業的空間，
以及倉儲、工作區、設備、走道與其他必要用途。
面寬、深度、柱位和格局，也要於實際運作、實戰配置中檢查。
座位、停車場或大型設備是否值得設置，
應回到客群需求與經營方式判斷，並計入相應的建置和維護成本。
9. 把店址條件換算成需要達成的生意量
租金必須連同人事、水電、設備、裝修及其他營運支出一起評估，再檢查預估來客數與客單價是否有調查依據。
尤其要區分「必須做到多少才能維持營運」與「這個地點有證據支持做到多少」。
不同業態的成本結構不同，不建議直接套用公版的損益公式。
10. 未來發展與目前客源要分開計算
新住宅、道路開通與周邊開發，
可以列為未來影響營收的追蹤事項，
但應查明進度、使用時間及對當下動線的實際影響。
尚未入住的人口、尚未形成的車流，
不宜當成現有營收預估基礎。
評估時，應先確認目前店址的客源條件，是否足以支持開店，
再另列「未來環境發展」可能帶來的變化。
11. 留下調查紀錄，讓判斷可以被核對
每次店址觀察都應記錄日期、時段、天氣、紀錄的位置與方式。
對人口、競爭店業績和未來建設...等資訊，則應註明來源。
將現場觀察、他人提供的資料與自行估算分開，
才能在比較不同店址時，知道差異到底是來自真實條件，還是調查方式不同。
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